正文

新浪乐居讯：

|  前言      

近日，中原某四线城市一男子因没收到返租，要跳楼。在民警同志苦口婆心才劝返下来。

今年以来陆续已经有几十个返租项目暴雷了，轻的不返钱就跑路，重的房子都没盖起来就没影了。

大把走投无路的受害者踏上了追款要账之路。

返租这个割草机，割了一茬又一茬，天天挨雷劈，还天天有人当韭菜。

|  01  返租的那些套路      

说到返租模式，说出来都可笑，手法极其劣制，

第一步引入概念

把商场包装为高大上的品牌，宣称引入各类知名商家和机构入住；

第二步分割面积

把商场的商铺全部分割成10平米左右的小面积，单价做高，买套商铺仅需10几万

第三步返租十年

10年返租，第1年5%，第2年6%，第3年7%，前三年返租的费用一次性抵房款，4-10年每年返租情况待定，根据市场情况，而且租金还要跟管理方二八分成。

|  02  关于开发商      

我来详细解读下这个可笑的返租政策，

先把价格做高，再告诉你前三年返租的钱抵扣房款，等于前三年就没有返租。

鸡贼的他们把商场内铺的售价定的和沿街外铺一样高，将来返租收益一样，提前实现了我们的终极目标共同富裕。

更可笑的是后面7年返租的费用不确定，看市场情况。并且租出去租不出去管理费都是要付的，

言外之意，商场租不出去是市场不好，项目黄了是市场不行，跟开发商无关，跟管理公司无关，市场成了这个项目的背锅侠。

这帮坏批，卖房的时候的跟你说的利利索索的，卖完了钱数的明明白白的，出事了责任撇得干干净净的。

|  03   买的没有卖的“精”     

商铺最好不要碰，返租商铺一定不能碰！

第一，绝大多数的返租，都是“羊毛出在羊身上”。

你去看看，现在所谓的返租，绝大多数都是如前文所说的那样。

先把单价拉上去，旁边卖7000元/㎡，我卖10000元/㎡。

差价，就号称是返租的租金，一次性折入房价返给你。

说白了，这个破玩意儿，就值这么多。

所谓的租金，不过就是加上去再减下来的溢价。

你想去割开发商的羊毛，却发现割下来的羊毛，不过就是自己身上剐下来的肉。

第二，实打实的返租，更不敢碰。

当然，也有人说——

我见过实打实的返租，旁边卖1万/㎡，我也卖1万/㎡，而且每年返你百分之10万的租金。

为啥返的租金这么高？

因为咱玩儿的概念好！

旁边都是垃圾街铺，咱这是高端购物中心。

狗屁的概念好！

越是这种实打实的高收益返租，越不能碰。

在全国平均商铺租金收益率都在3%-5%的环境下，它告诉你，我给你返10%。

凭什么？凭的就是返你一年，老子绝壁跑路。挂个高返租，先把你套进去。

第三，商铺的最大问题，在于供应严重过剩。

按照国际标准，人均商业面积的红线约在1.0-1.3㎡之间。

那么，中国的人均商业面积是多少？

一线城市，人均1.39㎡。二线城市，人均2㎡以上。

中国的人均商业面积，一度超出国际红线1倍左右。

为什么中国的商业会严重过剩？

说白了，就是为了拔形象、立标杆、追逐国际化大都市。

好好的土地，全搞成住宅，全便宜了那帮开发商，只能赚一波土地钱。

不行，还得搞商业、拔写字楼、撸高端公寓……

你看这楼，多高！你看这商场，多亮！你看这高端公寓，多牛批！

要形象有形象，要品质有品质，要国际化有国际化，还能撸一波税收。

于是，从规划之初，中国的商业供地就是严重过剩的。

再然后，商业和商铺也就严重过剩了。

三四线城市的人均商业面积，目前已经超过一二线城市。

甚至达到了3㎡/人，接近国际红线的三倍。

更可怕的是，三四线城市的诸多土鳖房企们，还没有商业的运营能力。

最后的最后过剩了，返租了，暴雷了，凉凉了。

|  04   屡试不爽    

其实关于商铺和商铺返租的烂事儿，已经说过了千万遍。

诸多一二线城市的朋友们，已经吃过亏、上过当、交过学费、痛彻心扉了。

绝大多数人，再碰到商铺，都不用中介撅屁股，一眼就看穿拉出的是啥SHI。

但是，万万没想到现如今，战场转移了。

野镰刀们，开始开始到三四线城市降维收割了。

下期说说我们说说公寓为什么不能买。